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小区共有部分收入归谁所有?

来源:本报讯 发布时间:2020-11-13

  医美、健身、教育培训、搬家……在每个小区的楼道、电梯、建筑外墙上经常能看到诸如此类的广告。商家利用小区的楼道、墙面等部位进行广告宣传,要支付相应的费用,那么作为小区的业主,你是否想过这些投放在小区公共区域的广告由谁管理?由此而产生的收益由谁收取了呢?
  案例:2012年11月25日开始,北京新华物业管理公司为富润小区提供物业管理服务。2018年6月21日,业主委员会根据业主大会作出的实施业主自治的决议,终止与新华物管公司的物业管理服务合同。后双方在交接手续时,业委会认为双方的移交清单中没有囊括物业公司在2014年至2017年间对小区共有部分收益的广告、经营等收益,遂诉至法院,要求物管公司返还在2014年至2017年间收取的小区共有部分的收益60万元。
  法条援引:物权法第七十条 业主对建筑物内的住房、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  民法典第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
  第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
  案例分析:民法典第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条的规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利,民法典二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。有了这条法律规定,以后业主向小区物业管理公司或其他管理人主张共有部分的收入,就有更为明确的法律依据了。
  根据以上法律规定,当你购买了某小区的房屋后,除了对自己的房屋享有所有权外,还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。民法典第二百七十四条、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定,属于业主共有的部分包括:(1)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;(4)物业服务用房;(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(7)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
  回到本案中,因业主与新华物业公司对收益如何分配并未作出约定,根据民法典第二百八十二条之规定,物业公司在扣除其合理的成本后,其余所得收益应属全体业主共有。至于物业公司如提出没有利润等抗辩理由不能成立。
  (河南正剑律师事务所律师李寒供稿)

责任编辑:jryccm
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