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居住权能否对抗物权所有权?

来源:本报讯 发布时间:2020-09-24

 房屋所有权发生变更的情况下,因为种种原因享有房屋居住权的人是否能够继续居住,产权所有人能否要求居住人搬离房屋?
  典型案例:原告高某诉称,2013年6月,高某受遗赠其祖父位于某市某区北园新村的房屋一套,并于2013年9月6日取得产权证。此后,高某数次要求被告张某菊腾房,张某菊不予配合。原告高某与其父名下无其他房屋居住。现诉至法院,请求判令张某菊立即迁出房屋,并承担本案的诉讼费。
  被告张某菊辩称,被告与高某祖父系合法夫妻,结婚8年多。高某祖父通过遗嘱将其名下房屋留给高某,但保留被告的居住权,待高某帮被告申请到廉租房后,被告同意搬出;被告每天照顾高某祖父,尽到了妻子的义务,高某及其父亲未尽赡养义务。
  江苏省某市某区人民法院经审理查明,高某祖父(2013年6月13日去世)与前妻(1992年去世)生有一子一女。1993年12月30日,高某祖父购得此房。高某祖父与张某菊于2006年11月2日登记结婚。
  2008年7月22日,高某祖父立遗嘱一份载明,将争议房产遗赠给孙子高某,并于同日在公证处进行公证。因该房屋产权纠纷,2013年8月6日,某市某区人民法院判决案涉房屋产权归高某所有。后高某于2013年9月6日领取案涉房屋产权证。现张某菊仍居住在案涉房屋内。
  江苏省某市中级人民法院二审另查明,张某菊及高某祖父生前邻居、好友均表示,高某祖父生前曾提及其去世后房屋遗赠给高某,但张某菊享有居住权。同时张某菊无经济来源和其他住房。
  二审法院以要求张某菊搬离房屋的行为不符合社会公序良俗为由,驳回了原告的诉请。
  问题:居住人能否继续居住该房屋?
  民法典第三百六十六条【居住权的定义】
  居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
  第三百六十七条【居住权合同】
  设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
  居住权合同一般包括下列条款:
  (一)当事人的姓名或者名称和住所;
  (二)住宅的位置;
  (三)居住的条件和要求;
  (四)居住权期限;
  (五)解决争议的方法。
  第三百六十八条【居住权的设立】
  居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
  第三百六十九条【居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租】
  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
  第三百七十条【居住权的消灭】
  居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
  第三百七十一条【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】
  以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
  律师观点:在民法典颁布之前,居住权未有法律明确规定,一般以公序良俗的法律原则作为判案依据,民法典施行之后,居住权有了明确规定,但是按照民法典的相关规定,居住权需要到登记机关办理居住权登记,否则也可能面临不利后果。
  需要注意的是:居住权并不能否定产权所有人的所有权,而且居住权不能转让、继承;在享有居住权的同时,相关当事人还应当尽到维护房屋设施与房屋完整性的义务,不得作出使房屋面临毁损、减值的行为。
  (河南正剑律师事务所律师孙文涛供稿)

责任编辑:jryccm
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