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房屋买卖合同解除后当事人的权利如何保护?

来源:未知 发布时间:2014-02-10

 【案情】
  屈某某在永城市东城区拥有国有土地一亩。屈某某与被告某公司约定房地产合作开发,合作方式为屈某某以出让方式提供土地,由某公司进行房屋开发,双方约定每亩土地作价93万元人民币获得固定收益的方式置换等额房屋。2009年9月1日,双方签订了房地产合作协议书一份。2010年1月4日,双方又签订某小区土地共有人优先选房补充协议一份。2010年2月7日,屈某某与被告签订某小区土地共有人房屋认定书一份,约定屈某某用土地款购买某小区7#楼26层C户三室两厅(面积为128.29平方米)房屋一套,每平方米为2310元,总房款为296350元。后某公司将某小区7#楼建造至24层封顶。于是,屈某某要求某公司予以赔偿,双方为此发生纠纷。
  另查明,涉案房屋经商丘市晨博资产评估有限公司评估价值为46.44万元,单价为3620元/m2,并花评估费5000元。
【审判】
  永城市人民法院审理认为,原、被告签订的房屋认定书约定了涉案房屋的价款、面积、方位、付款方式等条款,实质具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款,且某公司已经按照约定收取了购房款,故原、被告签订的房屋认定书应当视为商品房买卖合同。关于合同解除问题,因涉案房屋仅建造至24层,致使屈某某不能实现合同目的,屈某某要求解除2010年2月7日原、被告签订的商品房认定书,理由正当,证据充分,应予支持。关于返还购房款问题,因原、被告签订的商品房买卖合同已解除,为此某公司应将购房款296350元返还给屈某某。关于双倍返还购房款的问题,因本案中并不存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定的情形,故屈某某要求双倍返还购房款的诉讼请求,本院不予支持。关于赔偿损失问题,因某公司的违约行为,致使屈某某无法以合同约定的价格取得房屋,给屈某某造成了一定的经济损失,为此,某公司应赔偿原告屈某某损失168050元(464400元-296350元)。关于返还购房款利息问题,因某公司赔偿原告屈某某损失168050元,已足以弥补屈某某的经济损失,故屈某某要求被告某公司给付购房款利息,本院不予支持。
  依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定,判决:一、解除2010年2月7日原、被告签订的某小区土地共有人房屋认定书;二、被告某公司返还屈某某购房款296350元;三、被告某公司赔偿屈某某损失168050元及评估费5000元;四、驳回屈某某的其他诉讼请求。
  判决书送达后,双方当事人均未上诉。
【评析】
  本案主要涉及以下法律问题:
  1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人,导致买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿。这里的无法取得房屋是指两种情况:一是出卖人将房屋出卖给买受人后,未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的,在因出卖人不履行对第三人的到期债务,第三人依法行使对该房屋的抵押权,致使买受人无法取得房屋的情况;二是出卖人“一房二卖”,并将房屋交付给后买受人,致使先买受人无法取得房屋的情况。
  2、《解释》第九条规定的惩罚性赔偿主要是为制裁、遏制出卖人的欺诈行为,第八条则是针对恶意违约行为所作的规定。根据《解释》第九条规定,在出卖人具有所列的三种欺诈情形之一,导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的条件下,买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》第五十六条和第九十一条规定,无效和被撤销的合同自始没有法律约束力,合同解除后当事人之间的合同权利义务终止。所以,在合同被确认无效、被撤销或者合同解除后,买受人也就不可能再取得合同中约定的房屋,只有在合同被确认为无效、被撤销或者解除的情况下,买受人依据该条规定提出的出卖人承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求才有可能得到支持。
  本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形,为此,永城市人民法院作出上述判决是正确的。

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